Inquilinos: 5 cosas que tu casero no puede hacerte

Respuesta corta: si vives de alquiler en tu vivienda habitual, tu contrato dura al menos 5 años (7 si el casero es una empresa); la renta solo sube una vez al año y, hasta el 31 de diciembre de 2027, como máximo un 2 % si no pactáis otra cosa; la agencia, el contrato y el IBI no te los pueden cobrar; la fianza es de un mes, y las averías que afectan a la habitabilidad las paga el propietario.

El 11 de noviembre hay huelga general en Granada y la vivienda es su principal reivindicación. Vayas o no, conviene que sepas lo que la ley ya te da. Lo hemos comprobado con la normativa vigente a 10 de noviembre de 2026.

1. Tu contrato dura al menos 5 años

Aunque firmaras por un año, el contrato se prorroga cada año, si tú quieres, hasta llegar a 5 años, o a 7 si el arrendador es una empresa (artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Tú puedes irte antes, a partir de los 6 meses, avisando con 30 días.

Novedad desde el 8 de octubre: si tu contrato de vivienda habitual estaba en vigor ese día y su plazo termina antes del 31 de diciembre de 2028, puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta 2 años más, por periodos anuales y con las mismas condiciones. Tienes que estar al corriente de pago. El casero solo puede negarse si acordáis un contrato nuevo, si necesita de verdad la vivienda para él o para un familiar, o si te ofrece renovar con una renta al menos un 5 % más baja (disposición final 5.ª del Real Decreto-ley 29/2026).

2. La renta solo sube una vez al año (y hasta 2027, como mucho un 2 %)

Solo puede subir si tu contrato lo prevé, y una vez al año, cuando se cumple la fecha del contrato (artículo 18.1 LAU). Nunca por encima del índice de referencia del INE (IRAV); el último publicado, de septiembre de 2026, es del 2,54 %.

Además, hasta el 31 de diciembre de 2027, si no pactáis algo nuevo, la subida no puede pasar del 2 %, y no puede haber ninguna si tu renta ya supera el precio de referencia oficial (disposición final 6.ª del RDL 29/2026). Desde el 8 de octubre el tope del IRAV vale también para los contratos firmados antes de mayo de 2023.

Si te han subido más, pide por escrito el cálculo: qué índice, de qué mes y qué porcentaje.

3. La agencia, el contrato y el IBI los paga el casero

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden cargar al inquilino, ni directa ni indirectamente, y tampoco impuestos como el IBI (artículo 20 LAU). Los gastos de comunidad solo los pagas si se pactó por escrito, con su importe anual.

4. Fianza de un mes y sin seguro de impago

La fianza es una mensualidad. La garantía adicional tiene un máximo de dos mensualidades en contratos de hasta 5 años (7 si el casero es una empresa), y no te pueden exigir un seguro de impago (artículo 36 LAU).

En Andalucía: en los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026 el propietario ya no deposita la fianza en la Junta: la guarda él (disposición adicional 6.ª de la Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía). Si no te la devuelve en un mes desde que entregas las llaves, debe pagarte intereses (artículo 36.4 LAU). Al irte, firmad un documento sobre el estado de la vivienda: si no se firma, se presume que la entregaste en buen estado.

5. Las averías de habitabilidad las paga el propietario

Si un desperfecto afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, pide la reparación por escrito con un presupuesto razonable. El propietario tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o repararlo. Si no responde o se niega sin motivo, puedes hacer la reparación y descontar su coste de las rentas siguientes, guardando la factura (artículo 21.5 LAU). A ti te tocan las pequeñas reparaciones por el uso diario.

Qué cambia en Andalucía

A día de hoy la Junta de Andalucía no ha declarado zonas de mercado residencial tensionado. Por eso el precio de un contrato nuevo es libre; lo que está limitado es la subida anual del contrato que ya tienes.

Ojo: el 12 de noviembre se vota el decreto

La prórroga de 2 años y el tope del 2 % vienen del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre. Tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, con votación prevista el 12 de noviembre. Si no se convalida, esas medidas dejarían de aplicarse. Actualizaremos esta guía con el resultado.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026?

Solo si tu contrato lo prevé y una vez al año. Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo acuerdo, como máximo un 2 %, y nunca por encima del IRAV del INE.

¿Puedo quedarme cuando termine mi contrato?

Si es tu vivienda habitual y el plazo termina antes del 31 de diciembre de 2028, puedes pedir una prórroga extraordinaria de hasta 2 años si estás al corriente de pago.

¿Tengo que pagar a la inmobiliaria?

No. La gestión inmobiliaria y la formalización del contrato corren a cargo del propietario.

¿Quién guarda mi fianza en Andalucía?

En los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026, el propietario. En los anteriores se depositaba en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

¿Te han subido el alquiler o no te devuelven la fianza?

Revisamos tu contrato y te decimos qué puedes reclamar. Llámanos al 958 991 530 o escríbenos desde la página de contacto. Y si conoces a alguien que vive de alquiler, compártele esta guía con los botones de abajo.

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Fuentes: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado del BOE), Real Decreto-ley 29/2026, Ley 5/2025, de Vivienda de Andalucía, e INE. Información general actualizada a 10 de noviembre de 2026; no sustituye al asesoramiento sobre tu caso.