Antes de comprar una casa en el campo: 7 señales de que puede estar «fuera de ordenación»

Comprar una casa en el campo en Granada —en la Vega, la Alpujarra, el Valle de Lecrín o la Costa Tropical— es el sueño de muchas familias. El problema es que miles de viviendas en suelo rústico de Andalucía se levantaron sin licencia, y eso casi nunca aparece en el anuncio ni salta a la vista en la visita.

En este blog ya contamos el caso de Luis, que compró una casa «fuera de ordenación» creyendo que podría ampliarla, y explicamos las vías para regularizar estas viviendas en Andalucía. Hoy damos un paso atrás: cómo detectar el problema antes de comprar. Estas son las siete señales de alarma que revisamos en el despacho cuando un cliente nos trae una casa de campo.

Por qué te afecta aunque tú no hayas construido nada

La Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA) es clara: las medidas para restablecer la legalidad urbanística tienen carácter real y alcanzan a quien compra el inmueble (art. 147.3). Dicho de otro modo: si la casa tiene una orden de demolición pendiente o una obra que todavía puede perseguirse, el problema se compra con la casa. Y la buena fe del comprador no impide, por sí sola, que se ejecute (art. 155.5).

Las 7 señales de alarma

1. «Está escriturada e inscrita»… por antigüedad

Muchas casas de campo se inscriben en el Registro como obra nueva «por antigüedad», acreditando que ya ha pasado el plazo para actuar contra ellas (art. 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo). Eso permite inscribirlas, pero no las legaliza. Pregunta siempre si hay licencia de obras y de ocupación, o solo un certificado de antigüedad.

2. La piscina, el porche o la ampliación «se hicieron después»

El plazo general para que el Ayuntamiento ordene restablecer la legalidad es de seis años desde la completa terminación de la obra (art. 153.1 LISTA), y cada obra tiene su propia fecha de terminación. La casa puede ser antigua y la piscina de hace tres años, no. Pide fechas y compáralas con las ortofotos históricas, que permiten ver la parcela año a año.

3. Luz de obra, generador, pozo o fosa «provisional»

Mientras no se resuelva el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación (AFO), una edificación irregular no puede acceder a los servicios básicos (art. 173.3 LISTA), y las compañías suministradoras exigen esa resolución para contratar (art. 174.3). Si la casa funciona con soluciones provisionales, pregunta por qué.

4. Te venden «una parte» o «una cuota» de la finca

Las parcelaciones urbanísticas están prohibidas en suelo rústico (art. 20.2 LISTA), y vender participaciones indivisas que en la práctica asignan a cada comprador un trozo concreto es una forma clásica de encubrirlas. Además, frente a las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico la Administración puede actuar sin límite de tiempo, salvo las excepciones que prevé la ley (art. 153.2).

5. Está junto a un río, una rambla o una ladera inestable

No cabe reconocer el AFO en edificaciones levantadas sobre suelos con riesgos ciertos —inundaciones, desprendimientos…— salvo que antes se ejecuten las medidas exigidas (art. 173.4 LISTA). Consulta el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables antes de enamorarte de las vistas al río.

6. Linda con el dominio público: costa, cauces o vías pecuarias

El plazo de seis años no protege las actuaciones sobre dominio público y sus servidumbres de protección, ni las realizadas en suelo rústico de la zona de influencia del litoral, entre otros supuestos (art. 153.2 LISTA). En la Costa Tropical o junto a una vía pecuaria, la comprobación es obligada.

7. «No hace falta abogado: aquí todas las casas son iguales»

Que el vecindario tenga casas parecidas no dice nada de la tuya: cada edificación tiene su historia, su fecha y su situación. Si además te meten prisa para firmar las arras, mala señal.

Qué pedir antes de pagar la señal

• Nota simple actualizada, fijándote en las notas marginales (la declaración de AFO, por ejemplo, se hace constar en el Registro: art. 174.6 LISTA) y en las anotaciones de expedientes de disciplina urbanística.
• Informe o certificado municipal sobre la situación urbanística de la finca y de cada construcción: clasificación del suelo, licencias y expedientes abiertos.
• Licencias de obra y de ocupación, o la resolución de AFO si existe.
• Certificado técnico de antigüedad de cada elemento: vivienda, piscina, porches y anexos.
• Catastro descriptivo y gráfico, comparado con lo que ves en la visita.
• Contratos y recibos de suministros a nombre del vendedor.

Consejo práctico: condiciona las arras a que el informe urbanístico salga favorable. Es la forma más barata de no heredar un problema.

¿Y si la casa ya es AFO?

No siempre es motivo para descartarla, pero sí para revisar el precio y tus planes. La declaración de AFO no supone la legalización de la edificación (art. 174.1 LISTA) y solo permite, con licencia, obras de conservación y reforma que no aumenten la ocupación ni el volumen edificado (art. 174.7). Si tu idea es ampliar, probablemente no es tu casa.

En López-Sidro Abogados revisamos la situación urbanística de la vivienda antes de que firmes. Llámanos al 958 991 530 (Granada) o al 951 247 306 (Málaga y Marbella), o escríbenos por WhatsApp.

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el análisis de cada caso. Normativa citada: Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA); Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.